Permuta inmobiliaria: ¿Qué es y cómo llevarla a cabo?

Permuta inmobiliaria: ¿Qué es y cómo llevarla a cabo?

En las operaciones del mercado inmobiliario hay un concepto no muy común en España, pero que es de un interés considerable: la permuta inmobiliaria. Esto consiste en el intercambio de una propiedad, con el fin de igualar el valor de dos contrapartidas. Es un término mercantil de mucha antigüedad, pero que sigue utilizándose actualmente. Por eso, es interesante saber en qué consiste y cómo puede llevarse a cabo.

Tabla de contenidos

¿Qué es la permuta inmobiliaria? 

La permuta inmobiliaria funciona como un canje. Esta operación supone el intercambio de los inmuebles de dos propietarios a través de un contrato. Es una especie de trueque de activos inmobiliarios cuyo valor es el mismo –o muy similar–.

Es una actividad que está regulada por el Código Civil, a través de su artículo 1538. Este mismo señala: “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

En resumidas cuentas, la permuta se diferencia de un contrato normal en que se intercambian bienes entre los propietarios en lugar del clásico intercambio de un activo por una cantidad determinada de dinero. Es una fórmula que no muchos conocen, pero que cuyo interés ha aumentado en los últimos años.

La permuta inmobiliaria en España: una evolución creciente

A pesar de que es un fenómeno que no es ampliamente conocido, la permuta inmobiliaria ha ido creciendo en España en los últimos años si atendemos a los datos. Un ejemplo son las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) del pasado ejercicio. Estas concretan que en 2021 se registraron 924 operaciones de este tipo. Estos guarismos suponen que se alcanzó el porcentaje más alto de los últimos seis años. No obstante, están alejados de los máximos alcanzados en 2008

No obstante, en el mercado español recurrir a esta figura aún está lejos de ser la principal vía de transacción en el sector del ladrillo. Según el INE, las permutas no suponen ni el 0,3% de las transacciones de bienes raíces.  

Cómo se hace la permuta inmobiliaria

En la permuta inmobiliaria las dos partes de un contrato intercambian propiedades. Aunque en principio puede parecer una especie de trueque, generalmente no resulta tan fácil, dado que dos inmuebles que van a intercambiarse no suelen tener el mismo valor. Es por eso que una de las partes tiene que aportar la diferencia sobre el capital que se ha fijado. 

Esa es la razón por la que en muchas ocasiones se tienen que elaborar dos contratos: el de compraventa y el de permuta. Así, ante el supuesto de las propiedades que van a intercambiarse estén libres de hipoteca u otros tipos de cargos.

¿Cómo es? Inicialmente se ha de alcanzar un acuerdo con respecto al valor de cada una de las propiedades. Después se firma la escritura de permuta en presencia de un notario y, por último, se transmite la titularidad de los bienes. Para más detalles, aquí un ejemplo de los pasos a seguir:

Acordar el precio

Hay que tasar y establecer un precio de ambos inmuebles para garantizar que el valor es igual y se puede hacer una permuta. En caso contrario, habrá que hacer un contrato mixto de permuta y compraventa.

Firma ante notario

Una vez se ha aceptado el precio de ambas propietarios, tocará firmar la escritura de permuta ante un notario.

Registro de la Propiedad

Finalmente, habrá que hacer llegar la escritura de permuta al registro para que se haga efectivo el intercambio de titularidad de vivienda.

Todo lo que debes tener en cuenta antes de realizar una permuta inmobiliaria

Antes de realizar la permuta inmobiliaria, eso sí, es necesario tener en consideración algunos factores. Por ejemplo, cuál es la valoración que se hace de los inmuebles y también su fiscalidad. 

Este punto es especialmente sensible porque no siempre las operaciones de permuta requieren financiación y los permutantes no quieren incurrir en ese coste, por lo que se recurre a los valores catastrales de los inmuebles, acción que genera un riesgo de revisión por parte de las administraciones tributarias autonómicas. Por este motivo es muy recomendable recurrir a los servicios de la Dirección general tributaria de la comunidad autónoma en la que se encuentran las viviendas y solicitar una valoración oficial que elimine cualquier riesgo futuro.

Asimismo, se ha de conocer plenamente el estado real de las cargas que tiene cada uno de los inmuebles. Entre otros, el IBI, Gastos de Comunidad, cargas fiscales, etc. Así como si existe hipoteca, que reduciría el precio de la vivienda.

Si existe un préstamo hipotecario, el valor del inmueble se reduce en la parte de hipoteca que queda por liquidar. En este caso habrá que valorar si interesa abrir conversación con el banco hipotecante para subrogar al nuevo propietario o cancelar la hipoteca con fondos propios o con la cantidad a recibir por la permuta (en caso de que hubiera una contraprestación económica). En este sentido, hay que tener en cuenta que la permuta puede ser pura, cuando se entregan dos inmuebles del mismo valor o mixta cuando una de las viviendas tiene mayor valor que la otra y requiere, por tanto, aportar dinero para compensar esa diferencia.

Igualmente, el usuario no debe olvidarse de que las operaciones de permuta suponen el devengo de la obligación de liquidar la plusvalía municipal y que puede afectar en la futura declaración de la renta si se genera una ganancia patrimonial al permutar por un valor mayor del que se compra un inmueble.

Las ventajas de la permuta inmobiliaria

¿Y cuáles son los principales beneficios de la permuta inmobiliaria? Hay que tener en cuenta varios puntos: 

  1. No hay que esperar a vender la vivienda para adquirir otra. Es una clara ventaja en caso de mercados con poca demanda o con dificultad de acceso al crédito para comprar una vivienda.
  2. No ofrece otras ventajas de ahorro de gastos notariales, registrales o fiscales, ya que la Agencia Tributaria la equipara a dos compraventas simultáneas.
  3. Se elimina el riesgo de la compraventa tradicional en cuanto a que compras y vendes al mismo tiempo, por lo que no tienes el riesgo de comprar sin haber vendido todavía tu vivienda y viceversa,
  4. Permite la posibilidad de abaratar impuestos. En la permuta tenemos los mismos impuestos que en las compraventas de segunda mano, pero el precio puede ser pactado por ambas partes en unos importes inferiores a los que normalmente tendríamos en operaciones de compraventa tradicional donde cada vendedor intenta vender al mayor precio posible. 
  5. En la subrogación de hipotecas, hay ventajas. El cliente puede subrogarse la hipoteca que el otro propietario tenga sobre la vivienda , lo que en ocasiones resulta más sencillo que constituir una nueva hipoteca.

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