Las escrituras de préstamo hipotecario implican obligaciones importantes, sin embargo, a menudo se firman sin conocer bien las condiciones. Existen diferentes figuras utilizadas por los bancos para reforzar una operación hipotecaria y hacerla más segura para sus intereses. Una de ellas y, puede que la menos conocida por el público en general, es el hipotecante no deudor. En este artículo te explicamos qué es esta figura, qué obligaciones tiene y qué ventajas supone ante otros métodos.
¿Qué es hipotecante deudor?
Cuando una persona pide un préstamo hipotecario lo más habitual es que ésta sea propietaria del bien que se hipoteca, pero en el caso del hipotecante no deudor no es así. El hipotecante no deudor es el que, sin estar obligado personalmente, hipoteca un bien propio para garantizar una deuda ajena. Es decir, se trata de una persona física o jurídica que ofrece como garantía su propiedad inmueble a un acreedor financiero para que formalice un préstamo con un tercero.
No es deudor porque no asume ninguna obligación ni es fiador ni avalista porque no asume ningún riesgo de crédito u obligación personal, ni lo garantiza frente a un tercero. Tampoco se considera tercer poseedor porque el bien es propio al constituir la hipoteca.
El fiador y el avalista garantizan personalmente la devolución del crédito, mientras que el hipotecante no deudor se limita a constituir, voluntariamente, hipoteca sobre bienes de su propiedad.
Ejemplo de este tipo de hipotecante
Pongamos un ejemplo de un caso en el que se contaría con esta figura para formalizar un préstamo hipotecario:
Una pareja quiere solicitar una hipoteca 100% más gastos, pero en todos los bancos el máximo que les conceden es un 80% de la tasación. Frente a esto, alguna entidad bancaria les da la opción de hipotecar otra vivienda, por ejemplo la de los padres de uno de ellos, para llegar al 100%. En este caso los padres serían hipotecantes no deudores ya que se está hipotecando su bien inmueble pero ellos no son los deudores, lo es su hijo/a.
En estos casos, la entidad financiera toma una garantía hipotecaria de los padres que responde con la parte hipotecada de su vivienda.
En el video anterior podemos ver como la figura del hipotecante no deudor puede ir, también, más alla de los inmuebles. En este caso en concreto, lo que se hipoteca es una licencia de farmacia.
¿Qué características tiene esta figura hipotecaria?
Para entender mejor esta figura hipotecaria, veamos algunas de sus características principales a continuación:
- En caso de perder su inmueble por impago del deudor a la entidad financiera, el hipotecante no deudor puede reclamarle el importe impagado a este. Esto significa que, aunque haya perdido el inmueble, puede seguir reclamando para intentar recuperar lo perdido.
- Está obligado a conservar el inmueble mientras siga la carga hipotecaria en vigor, es decir, mientras el préstamo no se haya liquidado por completo. En caso de querer venderlo, el hipotecante no deudor debe cancelar el préstamo que garantiza. No obstante, si esto ocurre puede surgir un conflicto entre el deudor y el hipotecante ya que el primero debería hacerse cargo de la cancelación.
- Además, el hipotecante no deudor está obligado a asegurar el inmueble hipotecado, como mínimo para el caso de incendio, como en cualquier otro préstamo hipotecario.
¿Es lo mismo avalista que hipotecante no deudor?
A menudo estos dos conceptos pueden confundirse pero es importante saber distinguirlos. El avalista, al igual que el hipotecante deudor, responde con todos sus ingresos y patrimonio en caso de impago del deudor. Esto significa que no tiene limitada su responsabilidad; a diferencia del hipotecante no deudor que responde únicamente con la responsabilidad hipotecaria pactada en la escritura. Además, puede seguir reclamando al deudor en caso de ejecución del inmueble por parte de la entidad financiera, cosa que el avalista no puede hacer.
Otra diferencia es que la condición de avalista se transmite en herencia. De este modo, los herederos se pueden encontrar respondiendo de la deuda contraída por el deudor si éste no lo hace. En el caso del hipotecante no deudor, los herederos recibirían el bien raíz. Eso sí, el inmueble seguirá hipotecado.
¿Qué ventajas tiene la figura de hipotecante no deudor?
En el ámbito de préstamos hipotecarios para compra de vivienda la figura del hipotecante no deudor permite llegar al 100% de la financiación necesaria. A grosso modo -aunque los porcentajes pueden variar- la entidad financiera hace un préstamo hipotecario con una cobertura del 80% sobre el inmueble a comprar y, por el otro, realiza el porcentaje restante, el 20%, sobre el inmueble del hipotecante no deudor. En cualquier caso, el deudor debe demostrar disponer de ingresos suficientes para cubrir los dos préstamos.
Esta figura hipotecaria se considera que tiene más ventajas por la limitación de su responsabilidad y la acción de regreso contra el deudor en caso de impago. Suele ser más beneficiosa que otras porque sabemos que, en caso de impago, nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más. No obstante, la parte negativa es que limita a la hora de vender el bien hipotecado ya que se debe saldar la hipoteca antes de poder hacerlo.
En definitiva, cuando vayamos a firmar una escritura hipotecaria es importante informarse bien de qué tipo de condiciones implica y asegurarnos de que no nos hagan firmar de avalistas y, además, de hipotecante no deudor a la vez.
