¿Cómo pagar menos plusvalía municipal por vender o heredar una casa?

¿Cómo pagar menos plusvalía municipal por vender o heredar una casa?

Heredar una casa conlleva una serie de gastos asociados que han de tenerse en cuenta para no tener ningún tipo de sorpresa en el plano de las finanzas personales. En este caso, el impuesto  de plusvalía municipal es un valor tributario que grava el aumento del valor de un bien inmueble al momento de venderlo, pero cuyo concepto ha cambiado tras la última sentencia del Tribunal Supremo. ¿Cómo se puede pagar menos?

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El concepto de la plusvalía al recibir la herencia de una propiedad

Dentro de toda la colección de activos que se pueden heredar, los inmuebles siempre han estado gravados por la plusvalía municipal, entre otros tributos. Un impuesto al que, en el caso de los inmuebles heredados, deben de hacer frente los herederos: al igual que el impuesto de transmisión y de sucesiones

Esta es una tributación algo controvertido. ¿Por qué? Principalmente porque, por su naturaleza, el importe a pagar puede llegar a ser muy elevado. Es por eso que es habitual que los contribuyentes que tengan que hacer frente a su pago se palnteen cuáles son las fórmulas más eficaces para poder pagar menos plusvalía al vender o heredar una casa

Qué gastos se tienen al heredar una casa

Como contribuyente es necesario saber cuáles son todos los gastos asociados a la herencia de una vivienda. En esencia, cabe diferenciar entre dos impuestos: el de donaciones y sucesiones; y el impuesto de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

El primero es un impuesto que fija cada comunidad autónoma al tener cedida la competencia. Por ejemplo, en Madrid en la práctica no se paga ese tributo. En esencia, cada región tiene la capacidad de fijar los tipos impositivos y las bonificaciones aplicables, provocando que existan notables diferencias entre lo que pagan unos ciudadanos y otros en función de la zona geográfica. 

El segundo impuesto es más conocido como plusvalía municipal, depende de los ayuntamientos y grava el aumento del valor del suelo en cada transmisión, bien sea inter vivos o mortis causa, a partir del valor catastral de la propiedad

En otras palabras, es un recargo que se aplica a los bienes inmuebles cuando se produce una compraventa, donación o sucesión. En el primer caso, es el vendedor el que debe abonar la plusvalía, mientras que en la donación o herencia, son los beneficiarios los que deben pagar el impuesto

Tal y como sucede con el Impuesto de Donaciones y Sucesiones, en este caso también existen grandes diferencias entre las bonificaciones y tipos fijados por los diferentes consistorios

Los cambios realizados por parte del Tribunal Supremo sobre el pago de la plusvalía

Además de los tipos establecidos por los municipios, también hay que tener en cuenta otro factor. Y es que el Tribunal Supremo ha cambiado el tablero del juego muy recientemente. Básicamente, decidió anular el impuesto municipal de plusvalías, mientras que en otra sentencia fijaba que los contribuyentes no debían pagar el gravamen cuando la venta de la vivienda generase pérdidas. 

Poco después, el TS aclaraba que solo se podrá reclamar la devolución de la plusvalía en los casos en los que se pruebe que hubo pérdidas. 

Por tanto, en relación con las pruebas de la inexistencia de una plusvalía que fuera real, la justicia apostaba que corresponde al obligado contribuyente probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido y que para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU “podrá el sujeto pasivo ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla”.

Así, el Tribunal Supremo pone fin al vacío legal existente en el último año, en el que se han reclamado la devolución de plusvalías incluso en los casos en los que se produjo un beneficio patrimonial.

Pagar menos de plusvalía al vender una casa

Llegados a este punto, la pregunta es: ¿cómo puedes pagar menos al heredar una casa? Como se ha comentado anteriormente, hasta hace escasos meses la plusvalía se calculaba con base en la evolución del valor catastral de la propiedad heredada

Cuadro cálculo plusvalía

Ahora esto en principio ha cambiado porque, independientemente de esta evolución catastral, el usuario tiene la opción de acreditar que no ha obtenido beneficios económicos con la herencia del inmueble y, por consiguiente, evitar el pago del impuesto de la plusvalía.

Según apunta la sentencia del Tribunal Supremo, el heredero tiene la posibilidad de recurrir a las pruebas que sean necesarias para mostrar que no se ha generado ningún tipo de beneficio desde la firma de las escrituras notariales –en el caso de ventas o permutas–, hasta el valor del inmueble en la liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en los casos de las herencias.

Ante el deseo de vender una vivienda que se ha heredado, lo primero que se debe hacer es cerciorarse de ser el propietario legalmente. Esto es, que se encuentre dentro del Registro de la Propiedad. 

Vender antes de 1 año desde el cambio de propiedad

Al contrario de lo que se podría pensar, la herencia de un terreno no hace que el usuario se convierta en propietario de forma automática: se ha de realizar el trámite de la sucesión. Es por eso por lo que se necesitará abonar el importe correspondiente a la plusvalía y a la sucesión

Y justo aquí reside una de las claves para pagar menos plusvalía: en caso de querer vender el inmueble heredado debería hacerse antes de que se cumpla el año del cambio de nombres en el Registro de Propiedad, ya que, sino, se debe asumir el impuesto de plusvalía otra vez, pero en este caso como vendedor del inmueble.

Recuperar el importe tras la venta del inmueble

De igual modo, un factor a tener en cuenta es que en el momento en el que se toma la decisión de vender un inmueble heredado, es que deberían tenerse en cuenta todos los gastos que se han tenido que asumir -entre ellos el impuesto de plusvalías- para poder sacarlo al mercado.

Dicho de otra manera, el heredero siempre la posibilidad de sumar al valor final los impuestos que ha pagado para que la venta fuese legal, como por ejemplo el impuesto de sucesiones. De esta forma, si bien el importe a pagar en materia de plusvalías será el mismo, sí se podrá recuperar en el momento de la venta. 

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